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Compra de imóvel financiado - diferença entre a Tabela Price e o sistema SAC

O sistema como o imóvel vai ser financiado pode representar uma grande diferença no bolso do comprador


O consumidor na fase de contratação de crédito imobiliário se depara com uma série de termos técnicos. Um deles é o chamado sistema de amortização, que nada mais é que a forma como vai ser feito o financiamento. Os mais comuns são o sistema de prestações fixas, mais conhecido como Tabela Price, e o Sistema de Amortização Constante (SAC), com parcelas decrescentes.

Primeiro é necessário entender como se dá a formação da parcela que o tomador do financiamento vai pagar mensalmente. A financiadora calcula a prestação a partir de dois valores. Uma parte vem do montante que efetivamente foi emprestado. A outra é o excedente que foi formado devido à cobrança de juros.

No caso da Tabela Price, a primeira parcela será composta na maior parte pelos juros do que pela amortização sobre o que foi emprestado. No SAC, o valor obtido do amortizado é sempre o mesmo, mas a parcela calculada pelo montante formado pelos juros vai diminuindo.

Atualmente, a modalidade mais utilizada para financiamento imobiliário no Brasil é o SAC. Essa modalidade é preferível pois, além do custo das parcelas diminuir ao longo do financiamento, o valor total pago é menor do que na Tabela Price.

A diferença entre quem opta pela Tabela Price ou SAC está na condição financeira da pessoa. O SAC é ideal para pessoas que queiram reduzir o peso das parcelas ao decorrer do financiamento, pagando menos por mês ao final do prazo. Já a Tabela Price, é indicada para as pessoas que esperam ter um aumento em sua renda e, consequentemente, uma redução relativa do custo da parcela em seu orçamento.

Vamos ver a diferença entre um sistema e outro baseado em um financiamento de R$ 90 mil, com taxa de juros de 0,7% ao mês ou 8,4% ao ano, com prazo de 300 meses.

Sem considerar correção monetária (TR), os encargos com seguros e as taxas, o financiamento pela Tabela Price teria parcelas fixas de R$ 718,65, sendo que, na primeira parcela, a amortização do saldo devedor (os R$ 90 mil emprestados) seria de R$ 88,65 e os juros de R$ 630 (0,7% de R$ 90 mil). Já a segunda parcela continua com o mesmo valor total, mas seria composta por abatimento de R$ 629,37 de juros (os R$ 90 mil menos a parte de R$ 88,65 da primeira parcela) mais R$ 89,28 que seria a parte da amortização da dívida líquida e exatamente o quanto falta para chegar a R$ 718,65.

Ao longo do financiamento por este sistema - utilizado por todos os outros financiamentos no país, como o de carros por exemplo, o valor pago em juros cai e o da amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo (corrigido pela TR). No final do prazo simulado o total desembolsado seria de R$ 215.595. Neste caso, a renda líquida necessária para entrar no financiamento seria de R$ 2.395,50, levando em conta a exigência da maioria dos bancos de não comprometer mais que 30% dos ganhos líquidos com a prestação.

Já no financiamento pelo SAC a primeira parcela teria valor de R$ 930. Esta parcela é composta por R$ 300 de amortização (R$ 90 mil dividido por 300 meses) R$ 630 de juros (0,7% sobre R$ 90 mil). A segunda parcela seria menor. A parte da amortização continuaria a mesma, em R$ 300, contudo, a parte calculada sobre os juros devidos seria de R$ 627,9 (0,7% sobre R$ 89.700, que são os R$ 90 mil menos os R$ 300 pagos no 1º mês).

Neste exemplo, a última parcela seria de R$ 302,10 (amortização de R$ 300 + juros de R$ 2,10). Por este sistema a amortização é sempre a mesma (R$ 90 mil divididos por 300 meses) e o valor dos juros pesa mais no começo. O total desembolsado neste exemplo para quitar o empréstimo seria de R$ 184.815 - uma diferença de R$ 30.880 a menos do que no sistema pela Tabela Price.

Contudo, como a primeira parcela pelo SAC é maior que na Price, neste caso, a renda líquida necessária para contratar este tipo de financiamento seria de R$ 3.100.

 

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